法学论文
临沂市人民政府关于全市房地产开发实施规范化管理的意见
作者：张沂峰 律师 时间：2011年11月11日
| 临沂市人民政府关于全市房地产开发实施规范化管理的意见 |
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临沂市人民政府 关于全市房地产开发实施规范化管理的意见 各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，县级事业单位，市七大企业集团公司，各高等院校： 为加强全市房地产开发管理，规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序。保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进我市房地产业的健康发展，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，结合我市实际，现就全市房地产开发实施规范化管理提出如下意见； 一、指导思想和基本原则 指导思想：认真贯彻国家、省有关房地产开发管理的法律法规，以加速城市化进程为目标，以改善城镇居民的居住条件为目的，以社会需求为导向，坚持政府宏观控制，严格执行城市规划，强化项目管理，规范开发行为，完善配套设施，实现全市房地产开发管理的规范化、法制化，为推动经济和社会发展做出积极的贡献。 基本原则；一是做到社会效益、环境效益和经济效益相统一。市区、各县房地产开发不仅要考虑开发企业所能取得的经济效益，更要重视开发建设带来的环境效益和社会效益，通过规范化管理，使三者协调一致。二是有利于提高居民生活质量。通过规范房地产开发管理，切实提高房地产开发特别是住宅建设的质量和水平，改善市民居住条件。三是房地产开发项目必须通过招标投标取得开发权。四是高质量建设、高标准配套。所有项目必须按照有关规定和开发合同要求，实施高质量开发建设和高标准配套建设。五是依法开发建设。开发项目的取得、建设、经营和管理，必须严格按照国家、省、市有关法律法规和规定执行。 二、规范化管理主要内容 1.严格开发项目管理。一是实行项目储备制度。市区城市规划区范围内的房地产开发项目，由市政府控制，实行统一规划，统一出让，成片开发，配套建设。需开发建设的项目，由规划行政主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划和分区规划，确定选址意见书，提出规划设计条件，交开发行政主管部门。开发行政主管部门组织其办事机构按规划条件，招标或委托具备相应资质的规划设计单位，做出详细规划设计并经规划行政主管部门审批同意后，存入建设行政主管部门统一建立的开发项目储备库。各县开发行政主管部门依据有关法律法规，参照本意见，建立本县的开发项目库。二是规范项目的确立与取得。开发行政主管部门根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划，编制年度开发计划，报有关部门批准后，确定年度开发项目。项目确立后，由开发行政主管部门组织进行项目价款测算，依法组织招标、拍卖，与中标开发企业签订开发合同。中标开发企业按规定交清项目价款（土地使用权出让金、综合开发费、综合开发管理费、城市基础设施配套补助费、地段差价、法律、法规规定的其他费用），并取得开发经营许可证后，到有关部门办理相关手续，实施开发建设。三是严格项目开发建设管理。开发企业必须按照开发合同规定，进行项目开发建设，不得擅自对项目进行更改。禁止非法合作开发建设，严格控制自建自用项目建设。 2.严格开发项目用地管理。政府高度垄断土地一级市场，开发项目用地实行统一征用、统一出让。开发企业实施房地产开发，必须取得土地使用权后方可进行开发建设。禁止在城市规划区内的集体土地上进行房地产开发经营活动。开发企业取得开发项目后，除不可抗力等因素外，二年没有实施开发建设的，由开发行政主管部门依法收回其开发经营权，国土部门依法收回其土地使用权。 3.加强开发经营管理。一是强化开发项目转让管理。转让开发建设项目，须经开发行政主管部门批准，到相关部门办理相应手续。二是加大商品房预（销）售管理力度。临沂城和三区开发企业进行商品房预售、销售和广告宣传，必须到房地产行政主管部门登记，领取商品房预售、销售许可证。各县开发企业进行商品房预售、销售和广告宣传，须到开发行政主管部门进行登记备案，领取商品房预售、销售许可证；商品房销售，须使用规范的合同文本；开发企业必须向业主提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；开发企业用于抵顶工程费和税费的房屋，须经开发行政主管部门批准，方可办理售房手续。三是大力推行物业管理。所有房地产项目在开发建设经营的同时，必须确定物业管理单位，实施物业管理。四是禁止无开发资质企业在城市规划区内进行开发建设。 4.完善配套设施建设。坚持谁开发、谁配套的原则，在按照城市规划要求实施项目开发建设时，必须配套建设基础设施和公用设施。一是严格配套建设要求。道路、路灯齐备，与城市路网有合理联系；供排水系统纳入城市供、排水管网；用电纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电等不符合要求的用电；绿化达标、卫生清洁符合有关规定；供热、供气等满足相应要求。二是推行交付使用许可制度。房地产开发项目竣工后经开发行政主管部门组织综合验收发给“交付使用许可证”后，方可交付使用。 5.规范开发企业行为。一是禁止任何不具备资质条件的单位或个人进行房地产开发。开发企业应根据其资质等级承担相应的开发项目。二是加大开发企业资质审查力度。由开发主管部门会同工商行政管理部门对开发企业进行审查，对出卖资质、违法开发、经营不规范等不合要求的开发企业要吊销其资质证书；对没有开发资质的企业，其经营范围不得涉及开发经营的内容；外地开发企业进入临沂市行政区域内从事房地产开发的，须经市开发行政主管部门审查验证并许可；禁止持有村镇开发资质的开发企业进入城市规划区内从事房地产开发经营活动。 三、保证措施 （一）加强领导。市里成立城市建设综合开发领导小组，由分管市长任组长，分管秘书长和建设行政主管部门负责人任副组长，各有关部门、单位负责人任成员，办公室设在市建设局。领导小组主要负责临沂城区房地产项目及全市房地产相关政策的研究审定工作。领导小组办公室负责全市房地产开发的具体行政管理。 （二）理顺体制。市建设局作为建设行政主管部门，代表市政府履行全市房地产综合开发的指导、实施和监督管理职能。市开发办负责市直及三区房地产开发的统一管理工作。各县参照市里的意见具体落实。 （三）明确部门分工，落实责任。按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，市计划部门负责审查并办理开发项目计划手续；市规划部门负责对房地产开发项目提出选址意见，审批规划设计，办理规划手续；市国土部门负责按规划提供开发用地，收取土地出让金，办理开发用地出让手续；市房管部门负责商品房预（销）售登记管理并办理开发房屋确权和房产交易手续等；市工商管理部门负责以开发企业的资质为依据审查其经营内容及销售广告批准手续；市城市公用事业、房产、电力部门负责参与开发项目的竣工综合验收，对合格的开发项目办理水。电等相关手续。 （四）严格依法管理。开发企业在房地产开发经营活动中违反法律法规和本意见规定的，由开发行政主管部门部门及相关部门遵照有关法律法规予以查处。 房地产开发是实施城市总体规划、加快城市建设的重大举措，各相关部门要认真履行职责，切实加强对房地产开发市场的监督管理，密切配合，齐抓共管，把我市的房地产开发提高到一个新的水平。 二OO一年十月三十日 |
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