法学论文
郯城县城区改造补偿安置办法
作者：张沂峰 律师 时间：2011年06月19日
郯城县城区改造拆迁补偿安置办法（试行）
郯城县城区改造拆迁补偿安置办法（试行）
第一章 总则 第一条 为维护拆迁当事人的合法权益，加快县城城区的改造步伐，保障城市建设和拆迁工作的顺利进行，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《临沂市城市房屋拆迁管理办法》，根据《郯城县城市总体规划》，制定郯城县城区改造拆迁补偿安置办法。（以下简称《办法》） 凡在县城规划区范围内实施拆迁改造活动的，应当遵守本《办法》。 第二条 拆迁补偿安置以土地、房屋产权证或经国土、房管规划、建设等部门确认的产权为合法依据，对土地、房屋产权人予以补偿或安置。 第三条 对居民住房的拆迁补偿安置，实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，由被拆迁人自由选择。选择产权调换补偿安置方式的按照“合法住宅正房建筑面积与安置房建筑面积调换，结清差价”的原则，实行房屋产权调换。其它配房合法建筑面积按补偿标准实行货币补偿。 第四条 拆迁房屋的补偿价格和用于产权调换房屋的价格，由具有房地产评估资质的评估机构依据补偿标准评估确定。地上附属物的补偿按照补偿标准（见附件）评估后进行补偿。 第二章 房屋拆迁的补偿与安置 第五条 住宅房屋的拆迁补偿与安置： （一）实行货币补偿的，按照土地、房屋产权证或经国土、房管、规划、建设等部门确认的合法建筑面积，按评估价格进行补偿。 （二）实行产权调换的，拆迁人应对被拆迁合法住宅房屋所有权人进行统一安置，并按照分别评估确定的被拆迁房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。 （1）产权调换的安置房屋按成本价格结算（成本价包括建安成本、土地价款和各种税费）。 （2）被拆迁房屋的合法正房建筑面积小于产权调换安置房屋建筑面积的，产权调换房屋建筑面积大于被拆迁房屋正房建筑面积10平方米以内（含10平方米，下同）的部分，按安置房屋的成本价格计算；超过10平方米以上部分，按商品房市场价格计算。 （3）被拆迁房屋的合法正房建筑面积大于产权调换安置房屋建筑面积的，被拆迁人可以选择两套以上安置房屋进行产权调换，按安置房屋的成本价格计算，但两套以上安置房屋建筑面积超过被拆迁的合法正房建筑面积10平方米以上部分，按商品房市场价格计算。 （三）实行房屋产权调换安置的被拆迁人按“早搬迁，早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据片区拆迁实际制定具体实施方案。 第六条 营业用房的拆迁补偿： 被拆迁房屋的所有人具备以下条件的，其房屋按照营业用房进行评估（含地价），并给予货币补偿。 （一）有工商、税务部门颁发的营业执照、税务登记证并有纳税记录； （二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致； （三）持有的房屋所有权证“用途”栏内标明“营业”或“商业”用房字样。 不同时具备以上三个条件的，不能认定为营业用房。具备以上两个条件且持续经营一年以上的，可以在住宅房屋评估价格总额的基础上根据不同区域增加30%-70%的补偿价款。 第七条 对违法建筑以及超过批准期限的临时建筑一律不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期未拆除的，依法予以强制拆除。 拆除未超过批准期限的临时建筑，可按工程造价给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。 第八条 被拆迁人的住宅临时安置补助费，按每户每月200元计发。实行货币补偿的按6个月计算；实行产权调换的按照约定的过渡期限计算。因拆迁人责任延长过渡期限的，自逾期之月起按月增发临时安置补助费，不足一个月的按一月计算；所调换的房屋提前竣工安置的，按照实际过渡期限结算。 第九条 拆迁范围内的住宅用房每户一次性给付600元的搬迁补助费。 第三章 土地补偿 第十条 对单位或个人已取得国有出让土地使用权的，依据现行基准地价，按出让土地剩余年限评估定价进行补偿。 对分期缴纳以及未缴、免缴或缓缴土地出让金的，均按出让金已缴齐进行评估，欠缴、免缴、缓缴的出让金及契税等从土地补偿总价款中予以扣缴。 第十一条 收回国家机关、党政团体、事业单位及企业使用的划拨土地，按规定补偿其划拨土地使用权权益。具体标准依据所属区域的基准地价进行评估确定。对搬迁的党政机关、事业单位另行安排办公场所的一律不予补偿。 第十二条 对拆迁的合法住宅房屋（含合法宅基地）实行货币补偿或产权调换的，其土地面积以土地管理部门确认的土地面积为准进行补偿。补偿标准附后。 第十三条 征收集体土地（含收回村居代管的国有土地）按4.6万元/亩进行补偿；涉及住宅拆迁并已予以土地补偿的除外。 第四章 奖惩 第十四条 为鼓励被拆迁人早签协议、早搬迁，在拆迁通知规定的期限内（一般为10天），每提前一天签订拆迁协议书并在规定时间内腾空房屋的，分别按合法正房建筑面积每平方米10元和合法占地面积每平方米5元给予奖励，并经验收合格后兑现。逾期不拆迁的，按国家和省、市有关法规和政策规定处理。 被拆迁人在签订补偿协议的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证和建设工程规划许可证由有关部门注销，办理抵押的当事人应负责解除抵押手续。 第十五条 对擅自提高拆迁补偿标准或在补偿安置中弄虚作假的，一经发现，除追回非法所得外，视情节轻重对有关责任人员给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十六条 在拆迁过程中，煽动他人闹事，阻挠拆迁，敲诈勒索，行贿，受贿，情节轻微，构不成犯罪的，由公安机关依据《中华人民共和国治安处罚法》进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五章 附则 第十七条 本办法自二〇〇八年四月一日起实施，以往与本《办法》不一致的，按本《办法》执行。未尽事宜，另行研究确定。 第十八条 县城各片区的改造由县政府成立专门机构，根据本《办法》的规定并结合片区实际，另行制定具体实施方案。 附件：
1、郯城县城市房屋拆迁补偿重置价格标准；
2、郯城县城市房屋拆迁地上附属物补偿标准；
3、郯城县城市房屋拆迁住宅土地补偿标准；
4、郯城县城市房屋拆迁住宅房屋及安置房楼层调整系数。
二〇〇八年三月一日
第一章 总则 第一条 为维护拆迁当事人的合法权益，加快县城城区的改造步伐，保障城市建设和拆迁工作的顺利进行，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《临沂市城市房屋拆迁管理办法》，根据《郯城县城市总体规划》，制定郯城县城区改造拆迁补偿安置办法。（以下简称《办法》） 凡在县城规划区范围内实施拆迁改造活动的，应当遵守本《办法》。 第二条 拆迁补偿安置以土地、房屋产权证或经国土、房管规划、建设等部门确认的产权为合法依据，对土地、房屋产权人予以补偿或安置。 第三条 对居民住房的拆迁补偿安置，实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，由被拆迁人自由选择。选择产权调换补偿安置方式的按照“合法住宅正房建筑面积与安置房建筑面积调换，结清差价”的原则，实行房屋产权调换。其它配房合法建筑面积按补偿标准实行货币补偿。 第四条 拆迁房屋的补偿价格和用于产权调换房屋的价格，由具有房地产评估资质的评估机构依据补偿标准评估确定。地上附属物的补偿按照补偿标准（见附件）评估后进行补偿。 第二章 房屋拆迁的补偿与安置 第五条 住宅房屋的拆迁补偿与安置： （一）实行货币补偿的，按照土地、房屋产权证或经国土、房管、规划、建设等部门确认的合法建筑面积，按评估价格进行补偿。 （二）实行产权调换的，拆迁人应对被拆迁合法住宅房屋所有权人进行统一安置，并按照分别评估确定的被拆迁房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。 （1）产权调换的安置房屋按成本价格结算（成本价包括建安成本、土地价款和各种税费）。 （2）被拆迁房屋的合法正房建筑面积小于产权调换安置房屋建筑面积的，产权调换房屋建筑面积大于被拆迁房屋正房建筑面积10平方米以内（含10平方米，下同）的部分，按安置房屋的成本价格计算；超过10平方米以上部分，按商品房市场价格计算。 （3）被拆迁房屋的合法正房建筑面积大于产权调换安置房屋建筑面积的，被拆迁人可以选择两套以上安置房屋进行产权调换，按安置房屋的成本价格计算，但两套以上安置房屋建筑面积超过被拆迁的合法正房建筑面积10平方米以上部分，按商品房市场价格计算。 （三）实行房屋产权调换安置的被拆迁人按“早搬迁，早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据片区拆迁实际制定具体实施方案。 第六条 营业用房的拆迁补偿： 被拆迁房屋的所有人具备以下条件的，其房屋按照营业用房进行评估（含地价），并给予货币补偿。 （一）有工商、税务部门颁发的营业执照、税务登记证并有纳税记录； （二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致； （三）持有的房屋所有权证“用途”栏内标明“营业”或“商业”用房字样。 不同时具备以上三个条件的，不能认定为营业用房。具备以上两个条件且持续经营一年以上的，可以在住宅房屋评估价格总额的基础上根据不同区域增加30%-70%的补偿价款。 第七条 对违法建筑以及超过批准期限的临时建筑一律不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期未拆除的，依法予以强制拆除。 拆除未超过批准期限的临时建筑，可按工程造价给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。 第八条 被拆迁人的住宅临时安置补助费，按每户每月200元计发。实行货币补偿的按6个月计算；实行产权调换的按照约定的过渡期限计算。因拆迁人责任延长过渡期限的，自逾期之月起按月增发临时安置补助费，不足一个月的按一月计算；所调换的房屋提前竣工安置的，按照实际过渡期限结算。 第九条 拆迁范围内的住宅用房每户一次性给付600元的搬迁补助费。 第三章 土地补偿 第十条 对单位或个人已取得国有出让土地使用权的，依据现行基准地价，按出让土地剩余年限评估定价进行补偿。 对分期缴纳以及未缴、免缴或缓缴土地出让金的，均按出让金已缴齐进行评估，欠缴、免缴、缓缴的出让金及契税等从土地补偿总价款中予以扣缴。 第十一条 收回国家机关、党政团体、事业单位及企业使用的划拨土地，按规定补偿其划拨土地使用权权益。具体标准依据所属区域的基准地价进行评估确定。对搬迁的党政机关、事业单位另行安排办公场所的一律不予补偿。 第十二条 对拆迁的合法住宅房屋（含合法宅基地）实行货币补偿或产权调换的，其土地面积以土地管理部门确认的土地面积为准进行补偿。补偿标准附后。 第十三条 征收集体土地（含收回村居代管的国有土地）按4.6万元/亩进行补偿；涉及住宅拆迁并已予以土地补偿的除外。 第四章 奖惩 第十四条 为鼓励被拆迁人早签协议、早搬迁，在拆迁通知规定的期限内（一般为10天），每提前一天签订拆迁协议书并在规定时间内腾空房屋的，分别按合法正房建筑面积每平方米10元和合法占地面积每平方米5元给予奖励，并经验收合格后兑现。逾期不拆迁的，按国家和省、市有关法规和政策规定处理。 被拆迁人在签订补偿协议的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证和建设工程规划许可证由有关部门注销，办理抵押的当事人应负责解除抵押手续。 第十五条 对擅自提高拆迁补偿标准或在补偿安置中弄虚作假的，一经发现，除追回非法所得外，视情节轻重对有关责任人员给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十六条 在拆迁过程中，煽动他人闹事，阻挠拆迁，敲诈勒索，行贿，受贿，情节轻微，构不成犯罪的，由公安机关依据《中华人民共和国治安处罚法》进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五章 附则 第十七条 本办法自二〇〇八年四月一日起实施，以往与本《办法》不一致的，按本《办法》执行。未尽事宜，另行研究确定。 第十八条 县城各片区的改造由县政府成立专门机构，根据本《办法》的规定并结合片区实际，另行制定具体实施方案。 附件：
1、郯城县城市房屋拆迁补偿重置价格标准；
2、郯城县城市房屋拆迁地上附属物补偿标准；
3、郯城县城市房屋拆迁住宅土地补偿标准；
4、郯城县城市房屋拆迁住宅房屋及安置房楼层调整系数。
二〇〇八年三月一日
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